Строительство в зонах затопления и подтопления: что изменилось для проектировщиков после 301-ФЗ

С 4 августа 2026 года для территорий, входящих в установленные зоны затопления и подтопления, действует новый порядок. Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ скорректировал положения статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации».

Для застройщиков, технических заказчиков и проектировщиков это существенное изменение: прежняя нормативная конструкция позволяла предусмотреть защиту от воздействия вод непосредственно в рамках проектирования будущего ОКС. После поправок законодатель разделил инженерную защиту территории и ее последующее использование для капитального строительства.

Разберемся, как теперь работает этот механизм и на что стоит обратить внимание еще до разработки проектной документации.

Как действовали требования до 4 августа 2026 года

Предыдущая редакция статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации» связывала возможность строительства в границах зон затопления и подтопления с наличием инженерной защиты. Ограничение касалось ОКС, для которых соответствующие защитные сооружения или мероприятия предусмотрены не были. Поэтому при подготовке проекта можно было одновременно решать две задачи: разрабатывать сам объект и предусматривать решения, снижающие риски негативного воздействия вод.

В зависимости от характеристик площадки такими решениями могли становиться изменение высотных отметок территории, специальные конструкции фундаментов, защитные сооружения и другие инженерные мероприятия.

Иными словами, расположение земельного участка внутри установленной зоны еще не исключало возможность реализации на нем строительного проекта.

Что поменял Федеральный закон № 301-ФЗ

С 4 августа часть 3 статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации» действует в новой редакции. Главное изменение касается самого принципа освоения таких территорий: возведение ОКС в границах установленных зон затопления и подтопления теперь запрещено. Строить в этих границах разрешается сооружения, предназначенные для инженерной защиты от негативного воздействия вод.

Одновременно появилось ограничение на освоение территории под капитальное строительство. Исключение также связано с проведением мероприятий по ее инженерной защите.

В результате для новых проектов формируется другая последовательность:

• сначала решается вопрос защиты территории от воздействия вод;
• после этого рассматривается возможность ее дальнейшего использования для размещения ОКС.

Для проектировщиков это принципиальный момент: инженерную защиту уже нельзя рассматривать только как один из наборов решений внутри проекта будущего здания или сооружения.

Какие решения относятся к инженерной защите

Федеральным законом № 301-ФЗ также уточнена часть 4 статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации».

Инженерная защита может предусматривать:

• устройство дамб, препятствующих затоплению территории;
• укрепление берегов;
• сооружения, предназначенные для предотвращения подтопления, затопления и разрушения береговой линии;
• искусственное изменение отметок поверхности территории;
• применение свайных фундаментов;
• иные технические решения, обеспечивающие защиту от негативного воздействия вод.

Если необходимые мероприятия выполняются в пределах конкретного предоставленного земельного участка, обязанность по их реализации возлагается на его правообладателя — физическое или юридическое лицо.

Для защиты территорий за пределами отдельных земельных участков законодательство предусматривает соответствующие полномочия органов государственной власти и местного самоуправления.

Новая норма — полный запрет на строительство на таких участках?

Здесь важно учитывать еще одно положение статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации». Границы зон затопления и подтопления могут пересматриваться, если территория получила инженерную защиту и изменились условия, на основании которых ранее была установлена зона. Поэтому сам факт включения земельного участка в такую ЗОУИТ еще не означает, что возможность капитального строительства утрачена навсегда.

Однако после 4 августа порядок становится сложнее. Заложить необходимые защитные мероприятия в проект ОКС и считать тем самым ограничение снятым уже недостаточно. Сначала требуется решить вопрос с инженерной защитой территории и существующим режимом ЗОУИТ. Только после этого можно переходить к дальнейшему сценарию освоения участка.

Достаточно ли предусмотреть свайный фундамент?

Свайные фундаменты прямо названы в части 4 статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации» среди средств инженерной защиты. Но само наличие такого конструктивного решения еще не означает автоматического снятия ограничения на строительство. Здесь необходимо отдельно оценивать три составляющие:

• насколько выбранное техническое решение обеспечивает требуемую защиту;
• какой правовой режим действует в отношении земельного участка на момент проектирования;
• требуется ли изменение границ установленной зоны и на каких основаниях оно возможно.

Следовательно, одного конструктивного обоснования безопасности будущего ОКС для решения вопроса о возможности строительства недостаточно.

Что проверить застройщику и проектировщику до начала работ

Для территорий с риском затопления или подтопления проверку соответствующих ЗОУИТ стоит проводить еще на предпроектном этапе.

До разработки основных проектных решений важно установить:

1. Входит ли земельный участок полностью или частично в границы установленной зоны затопления либо подтопления?
2. Какие ограничения использования территории действуют применительно к конкретному участку?
3. Существуют ли на территории сооружения или иные средства инженерной защиты?
4. Требуются ли дополнительные защитные мероприятия?
5. Кто отвечает за их реализацию применительно к конкретной территории?
6. Какие решения необходимы с учетом результатов инженерных изысканий и фактических характеристик площадки?
7. Возникают ли после выполнения инженерной защиты основания для изменения границ ЗОУИТ?
8. На какой стадии находится сам строительный проект: предпроектная проработка, разработка ПД, экспертиза, получение разрешения на строительство или строительство?
9. Когда были получены исходные и разрешительные документы и какие ограничения действовали в этот момент?

Особого внимания требует последний блок вопросов для проектов, работа над которыми началась до вступления поправок в силу.

Что делать с проектами, начатыми до 4 августа 2026 года

Это одна из наиболее сложных ситуаций, поскольку Федеральный закон № 301-ФЗ не установил отдельного переходного механизма для уже запущенных проектов. В самом законе отсутствует специальное правило, которое единообразно определяло бы дальнейшие действия в отношении ранее заключенных договоров на проектирование, подготовленной проектной документации, проектов на экспертизе или объектов, для которых уже получены разрешительные документы.

При этом последствия установления ЗОУИТ и ограничения использования земельных участков регулируются также земельным и градостроительным законодательством. Поэтому универсально переносить один сценарий на все ранее начатые объекты некорректно.

Для таких проектов необходимо отдельно анализировать:

1. когда была установлена соответствующая ЗОУИТ;
2. на каком этапе находился проект на 4 августа 2026 года;
3. получено ли положительное заключение экспертизы;
4. выдано ли разрешение на строительство;
5. какие права и разрешительные документы возникли до изменения законодательства.

Именно совокупность этих обстоятельств будет иметь значение для определения дальнейших действий по конкретному объекту.

Как новые требования могут отразиться на экспертизе

Федеральный закон № 301-ФЗ не установил отдельное основание для выдачи отрицательного заключения государственной экспертизы с формулировкой о нахождении проектируемого объекта в зоне затопления или подтопления. Однако при проведении экспертизы проектные решения оцениваются на соответствие установленным требованиям.

Поэтому после 4 августа расположение проектируемого ОКС в действующей зоне затопления или подтопления становится обстоятельством, которое техническому заказчику и проектировщику важно проработать до подачи документации на экспертизу.

Рассчитывать на то, что действующее ограничение статьи 67.1 «Водного кодекса Российской Федерации» останется вне экспертной оценки, оснований нет. При этом практика применения новой редакции нормы еще формируется. Особенно это касается объектов, проектирование и прохождение разрешительных процедур по которым началось до вступления Федерального закона № 301-ФЗ в силу.

Следующий этап изменений — с 1 января 2027 года

Федеральный закон № 301-ФЗ предусматривает еще одно изменение, связанное с защитой территорий от негативного воздействия вод. С 1 января 2027 года начинают действовать положения о полномочиях Российской Федерации по утверждению единой методики, которая должна применяться при определении вреда от негативного воздействия вод и оценке эффективности мероприятий по его предотвращению и устранению последствий.

Это продолжает общий подход законодателя: вопросы инженерной защиты территории получают самостоятельное нормативное значение и все меньше рассматриваются исключительно как часть технических решений конкретного объекта.

Что в итоге учитывать проектировщикам

После 4 августа 2026 года алгоритм работы с участками в установленных зонах затопления и подтопления фактически изменился. Ранее инженерная защита могла прорабатываться одновременно с проектированием самого ОКС. Теперь первоочередной задачей становится оценка существующего режима территории, определение необходимых мероприятий по инженерной защите и решение вопроса о дальнейшем статусе зоны. И только после этого можно определять возможность и условия капитального строительства.

Поэтому сведения о зонах затопления и подтопления стоит проверять еще на этапе сбора исходных данных, до полноценной разработки проектных решений. Если участок уже входит в такую ЗОУИТ, проектировщику и техническому заказчику важно заранее определить, какие ограничения действуют, какая инженерная защита требуется и возможно ли последующее изменение границ зоны.

Отдельного анализа требуют переходные проекты, начатые до 4 августа 2026 года. Единого сценария для них Федеральный закон № 301-ФЗ не установил, поэтому дальнейшие действия зависят от стадии реализации конкретного объекта и уже полученной разрешительной документации.